Quiénes son los dueños a los que impactará la expansión urbana de Santiago

El miércoles se vota la modificación al Plan Metropolitano, que permitiría sumar casi 10 mil nuevas hectáreas urbanas. El Mercurio, 27 de marzo 2011.


La propuesta incluye tierras donde Concha y Toro elabora vinos premium o donde Bodegas San Francisco tiene uno de los mayores centros logísticos del país. No todos reconvertirían sus predios.   
 
El próximo miércoles se define un cambio sustantivo para Santiago: si es que se podrán construir viviendas en zonas que hoy están definidas como de uso agrícola o industrial. Se trata de la votación que deberá hacer el Consejo Regional Metropolitano en torno a la propuesta de extender el límite urbano de la capital en casi 10 mil hectáreas, proposición que -de ser aprobada- impactará a centenares de propietarios entre agricultores, pequeños empresarios y también grandes empresas que hoy son dueños de predios en la zona de posible extensión.

Si la votación es favorable, ellos tendrían la posibilidad de darle este nuevo uso inmobiliario, con condiciones (ver recuadro), como bien se apresta un empresario agrícola -que dispone de 200 hectáreas repartidas entre Maipú y La Pintana- y que las ha dedicado hasta ahora a la producción vitivinícola.

"Lo lógico es que se netée el precio", dice, aludiendo así a la expectativa de alza en el valor de sus tierras. Considera absurdo que en su predio la hectárea cueste en promedio 0,4 UF/m {+2} , mientras al cruzar la avenida cuesta 2 UF/m {+2} , sólo porque al otro lado de la calle ya es uso urbano, pero ambas zonas están igualmente a media hora del centro de Santiago.

"Yo invertí en 1998 para el largo plazo, esperando esto (el cambio a suelo urbano). Mientras sea rural voy a seguir con el negocio agrícola. Y si no se aprueba ahora, va a pasar en dos años más. El país crecerá y Santiago seguirá necesitando tierra", dice.

Pero no todos querrían reconvertirse. Bodegas San Francisco, uno de los mayores desarrolladores logísticos del país, dispone de 50 hectáreas ya construidas en Pudahuel, y otras 110 hectáreas de terrenos por construir en la misma zona. En ellos brinda servicios a grandes clientes -como Cencosud, Falabella, D&S, y Ripley, entre muchos- y ya suma unos 900 mil metros cuadrados de servicios logísticos, dice su dueño, Sergio Barros. Este propietario desestima que pudiera irse a otra zona o redestinar las tierras, a propósito del cambio propuesto. "No cambiaría, porque esta posición en Pudahuel es la más apta para distribuir mercaderías y almacenaje. Lo nuestro está preparado, estudiado y hecho para nuestro negocio. Construimos del orden de 150 mil metros cuadrados de bodegas anuales y tenemos el terreno para ese efecto, no para jugar con el valor de los terrenos".

Concha y Toro es otra tenedora de tierras en Puente Alto que -trascendió- el cambio en la condición del suelo tampoco le significaría mayor impacto, pues privilegiará continuar allí con su producción de vinos.

Ese predio es precisamente uno de los más valiosos para la firma, pues concentra allí la producción de vinos premium e insignes: Don Melchor, Almaviva, y Marqués de Casa Concha (Cabernet Sauvignon).

Enea tampoco

"No es nuestro interés dar ahí los usos que sanciona el nuevo plan", dicen, a su turno, en Enea, firma que dispone de un paño al sur de la Ruta 68.

No obstante manifestar su apoyo al cambio -dado que lo creen necesario para el desarrollo de la ciudad-, ponen de manifiesto un trato desigual entre este proyecto de ampliar el límite urbano y los Planes de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC). Este sistema se aprobó en 2003, y permite en una extensión de 300 hectáreas o más hacer proyectos inmobiliarios con un conjunto de condicionantes.

"Enea es propietaria de terrenos en que se tramita un PDUC y estimamos que hay asimetrías en las exigencias que se hacen a los propietarios. (Son) mucho más exigentes en el caso de las PDUC. (…) Basta señalar que tres PDUC llevan más de seis años de tramitación sin lograr aprobación. El PRMS-100 exige escasos metros destinados a viviendas sociales, sin exigencia de ser efectivamente construidas. En cambio, en el ámbito de los PDUC, el 30% de las viviendas deben ser adquiridas mediante un programa de subsidio habitacional y el propietario está obligado a construirlas", dicen en la compañía.  
 
En qué consiste el cambio

La modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago considera sumar 9.823 hectáreas (equivalente al 13% de la superficie de Santiago), más otras 795 de reconversión industrial, en ocho comunas de la capital. De aprobarse permitiría densificar y construir viviendas, con obligaciones como destinar un 8% a vivienda social y también contemplar áreas verdes. Según cálculos oficiales, esta área verde representaría 1.172 hectáreas de parques.

La propuesta busca hacerse cargo del déficit de vivienda social, para lo que se requieren terrenos que valgan menos de 1 UF/m {+2} , que ya no existen en el actual radio urbano. "No se está ampliando el límite urbano en forma indiscriminada, sino hacia sectores que quedan muy integrados dentro de la ciudad, partes que quedaron como uso agrícola, pero rodeados por la ciudad. Es una ampliación necesaria", dice el intendente Fernando Echeverría.

No todos concuerdan. El académico de la U. Mayor y editor del Boletín del Mercado del Suelo, Pablo Trivelli, cree que no se justifica esta ampliación dado que -estima- no hará bajar los precios de los terrenos.

 

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