Nuevo plan regulador de Santiago: recién en 2018 se iniciarán las primeras construcciones

Contraloría aprobó el instrumento que suma 10 mil nuevas hectáreas a la ciudad. Gobierno y expertos coinciden en que a futuro se requerirá de otro tipo de normativa para gestionar la capital.;El Mercurio, 19 de noviembre 2013.
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Más de 85 mil hectáreas es la nueva superficie total del Gran Santiago a partir de este mes, con la oficialización del nuevo mapa de la capital. Esto, luego de la aprobación del nuevo Plan Regulador de Santiago (PRMS), por parte de la Contraloría.

El instrumento regulador suma 9.444 hectáreas al radio urbano de la ciudad y reconvierte otras 790 hectáreas de suelo industrial ubicado dentro del límite actual, como terrenos aptos para construir viviendas, comercio y otros servicios.

El 25% de estos suelos, que están ubicados en Quilicura, Pudahuel, San Bernardo, La Pintana y Maipú, será destinado a áreas verdes. Otro 8% deberá utilizarse para la construcción de viviendas sociales con equipamiento e infraestructura vial para asegurar la conectividad de los nuevos barrios con la ciudad.

Según las proyecciones de la normativa, que comenzó a diseñarse en 2006, con este crecimiento, Santiago podrá dar cabida -al año 2030- a más de 1,6 millones de personas adicionales a los actuales seis millones.

"Si este plan agranda la superficie urbana en cerca de 10%, se podría pensar que si la población crece a 1% al año, atiende las posibilidades de crecimiento de unos 10 años", explica el ministro Vivienda y Urbanismo, Rodrigo Pérez.

El PRMS también entregará mayor densidad (160 personas por hectárea) a los proyectos que se construyan en suelos de al menos 60 hectáreas, lo que obligará a que muchos dueños de terrenos pequeños los fusionen con otros, para asegurar que se levanten conjuntos habitacionales homogéneos.

La pregunta que se hacen los urbanistas y desarrolladores inmobiliarios es si el instrumento permitirá frenar la tendencia al alza de los precios de suelo, originada -según la Cámara Chilena de la Construcción- por la escasez de terrenos.

Para Javier Hurtado, gerente de estudios de la entidad, ello no es tan claro, porque, en su opinión, el plan no responde a todos los requerimientos de crecimiento de la ciudad: "Esto es parte de la solución, pero se requiere crecer por densidad y reconversión de terrenos".

Estima, además, que por las altas exigencias que impondrá el plan regulador a los privados (como la construcción de vialidad y áreas verdes, a su juicio, "excesivas"), ello se verá traspasado a precios de las viviendas.

La aprobación del plan se produjo después de siete años de su elaboración y a casi cuatro de su aprobación por parte del gobierno regional. Pese a esos plazos tan extensos, la implementación del instrumento regulador no será inmediata.

"Los desarrolladores interesados irán elaborando sus proyectos para iniciar los procesos de tramite aprobatorio. La presentación de tales proyectos estimamos que debería ocurrir dentro de uno o dos años, y se deberían estar viendo materializados no antes del 2020", explica el intendente de la Región Metropolitana, Juan Antonio Peribonio.

Con esa proyección coincide un análisis realizado por la consultora Atisba. Según la proyección, el PRMS requerirá de al menos siete pasos antes de dar a luz a algún proyecto inmobiliario. Entre ellos, la elaboración de estudios de factibilidad territorial en abril del próximo año, la fusión de terrenos (que deberá ocurrir a partir de junio), otros estudios territoriales entre 2014 y 2016, la obtención de permisos de edificación y loteo (diciembre de 2017) y, finalmente, la salida al mercado, que se producirá en diciembre de 2018.

Otro instrumento

A juicio del urbanista y consultor de Atisba Iván Poduje, se trata de un plazo, incluso, optimista. "Esos estudios se requieren y aparecen en la ordenanza del plan regulador y son necesarios para los terrenos que se fusionen y opten a la densidad que entrega el plan a terrenos de al menos 60 hectáreas".

Poduje añade que, en forma paralela al PRMS, se deberá pensar en un nuevo instrumento, que permita asociar la construcción de infraestructura, equipamiento y servicios que la ciudad necesita. Por ejemplo, que reserve espacios para futuros aeropuertos, junto con el proyecto determinado de una terminal aérea. "Los planes como el actual, que solo planifican, ya no sirven para una ciudad como Santiago; se necesita un instrumento de gestión distinto", afirma.

Una opinión similar comparte el urbanista y geógrafo de la UC Luis Fuentes. "Si se hace un análisis histórico, Santiago ha consumido 1.000 hectáreas anuales. Si se está pensando al 2030, podría quedar obsoleto si se mantiene el ritmo de consumo que de todas formas ha ido cambiando porque ha crecido la densificación. Por otra parte, las ciudades requieren que se les gobierne y este es un instrumento que planifica, pero está pendiente la gestión de ese suelo. Hay que pensar en la ciudad de 50 años, con los requerimientos en infraestructura futura", sostiene.

1,6 millones más de habitantes tendrá Santiago al año 2030. El plan regulador busca contener ese crecimiento.
2006 fue el año en que se comenzó a diseñar el nuevo PRMS. Este reemplaza el instrumento regulador vigente desde 2004.

Siete años de "gestación"

Diciembre 2006: Comenzaron los primeros estudios para definir los requerimientos de la ciudad y la extensión para dar cabida al Santiago de 2030. La elaboración del instrumento se extendió por cuatro años, hasta que fue ingresado a votación en 2010.
Marzo 2011: Después de haber rechazado la primera versión del plan regulador en 2010, el Consejo Regional aprobó el instrumento, y en mayo lo envió a la Contraloría para su primera toma de razón. En septiembre fue rechazada, con 82 observaciones.
Marzo 2012: El Ministerio de Vivienda y el Gobierno Regional trabajaron en la corrección de las fallas, tras lo cual enviaron el documento corregido a Contraloría. Cuatro meses después decidieron retirarlo del trámite para subsanar fallas advertidas.
Abril 2013: Luego de dedicar ocho meses a la corrección de las falencias, junto con profesionales de Contraloría, el Gobierno envió nuevamente el plan regulador a la entidad para su toma de razón, pero en agosto fue rechazado, con nueve observaciones.
Noviembre 2013: La Contraloría aprobó el plan regulador, después del reingreso del expediente final en septiembre pasado. Se espera que dentro de dos semanas, el Diario Oficial publique su aprobación. El Gobierno estima que se implemente en cuatro años.

Las exigencias del instrumento

Proyectos: Los conjuntos habitacionales que se levanten en los terrenos habilitados por el nuevo plan regulador deberán contar con áreas verdes, infraestructura vial y una reserva para viviendas sociales, con el objetivo de impulsar la integración social.
Transporte: El plan exigirá la extensión de servicios del Transantiago para dar acceso a la nueva población a la ciudad. "Se deberá incorporar como una variable importante estas nuevas zonas de desarrollo de la capital, y allí definir eventuales nuevos recorridos de Transantiago u otros medios que permitan la integración de estas zonas a nuestro sistema de transporte público", afirma el intendente Juan Antonio Peribonio.
Áreas verdes: El 25% de los terrenos deberá destinarse a la construcción de parques urbanos o zonas verdes. Estas mismas áreas deberán ser construidas por los desarrolladores inmobiliarios, una situación que critica la Cámara Chilena de la Construcción. "No se entiende por qué esos proyectos deben hacerse cargo del déficit histórico. Eso podría afectar los proyectos", señala Javier Hurtado, gerente de estudios de la gremial.