[Diario Constitucional] Contraloría permite construir viviendas en parcelas de preservación ecológica

El órgano contralor estimó procedente autorizar la vivienda del propietario en predios rurales de Colina, debido a que actuaciones previas de organismos públicos admitían el uso residencial y llevaron a la ejecución del proyecto y a la venta de terrenos a terceros de buena fe. La decisión no exime del cumplimiento de las demás exigencias urbanísticas y ambientales. Fuente: Diario Constitucional, 10 de agosto de 2026.

La Contraloría General de la República concluyó que debe permitirse la construcción de la vivienda del propietario en determinados terrenos rurales ubicados en un Área de Preservación Ecológica de la comuna de Colina.

La decisión se adoptó por razones de seguridad y certeza jurídica, debido a que distintas actuaciones de organismos públicos habían señalado inicialmente que era posible construir una vivienda en esos terrenos. Esa información llevó a la empresa propietaria a desarrollar el proyecto y a vender parcelas a terceros que actuaron de buena fe.

El caso comenzó con una presentación realizada por una inmobiliaria. La empresa explicó que en 2016 adquirió varios predios rurales provenientes de una subdivisión efectuada en 1996 conforme al Decreto Ley N.º 3.516, que regula la división de predios rústicos.

Los terrenos están ubicados en un Área de Preservación Ecológica de Colina, regulada por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago.

La empresa compró los predios para desarrollar un proyecto de venta de parcelas a particulares. En ese momento, según indicó, existía acuerdo entre los organismos públicos competentes en cuanto a que los propietarios podían construir una vivienda en esos terrenos.

Sobre la base de ese criterio, la inmobiliaria comenzó a habilitar los predios. Realizó trabajos de limpieza, despejó caminos interiores, construyó pozos profundos y demarcó las parcelas. También gestionó las condiciones necesarias para proporcionar agua potable y energía eléctrica.

Posteriormente, celebró promesas de compraventa y compraventas con particulares, las que fueron inscritas en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

Sin embargo, la autoridad cambió después su interpretación sobre la posibilidad de construir viviendas en las Áreas de Preservación Ecológica. La empresa sostuvo que este cambio le impidió continuar con el proyecto.

Durante la revisión del caso, entregaron antecedentes la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana y la Municipalidad de Colina.

La Contraloría recordó que el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones prohíbe, en general, abrir calles, formar poblaciones o levantar construcciones fuera de los límites urbanos. Sin embargo, permite las edificaciones necesarias para la actividad agrícola y las viviendas del propietario y de sus trabajadores.

Por su parte, el Plan Regulador Metropolitano de Santiago establece que las Áreas de Preservación Ecológica deben mantenerse en estado natural para proteger el medioambiente y el paisaje. En ellas solo se permiten actividades científicas, culturales, educativas, recreativas, deportivas o turísticas, con las instalaciones mínimas indispensables.

La Contraloría también tuvo presente un dictamen de 2022, en el que había concluido que el artículo 55 no podía aplicarse sin considerar las restricciones del Plan Regulador para las Áreas de Preservación Ecológica. De lo contrario, se dejaría sin efecto la planificación territorial aplicable a distintas zonas rurales.

Al revisar los antecedentes concretos, el organismo comprobó que los terrenos provenían de la subdivisión del predio denominado “Resto Fundo Parrón de Guay-Guay”. La división fue certificada por el Servicio Agrícola y Ganadero en octubre de 1996, y el plano fue archivado en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago en 1997.

La Dirección de Obras Municipales de Colina también había emitido diversos Certificados de Informaciones Previas. Aunque estos documentos indicaban que los terrenos se encontraban en un Área de Preservación Ecológica, señalaban que estaba permitido el uso residencial.

De acuerdo con esos certificados, en el Área Restringida o Excluida al Desarrollo Urbano podía construirse una vivienda cuya superficie no superara el 10% del tamaño del terreno. En lotes inferiores a 1.400 metros cuadrados, la vivienda podía alcanzar hasta 140 metros cuadrados, siempre que cumpliera las demás normas.

Además, algunos certificados emitidos en 2018 indicaron expresamente que a esos terrenos les resultaba aplicable el artículo 55 de la LGUC.

La Contraloría revisó también una escritura pública de 2019 en la que se establecieron servidumbres para acueductos, instalaciones eléctricas, postes, escurrimiento de aguas, ocupación de pozos, tránsito, paso y otras obras.

A ello se sumaron comunicaciones de Aguas Manquehue y Enel, en las que ambas empresas informaron que era posible entregar agua potable y electricidad a los terrenos.

Para la Contraloría, todos estos antecedentes demuestran que, al comenzar el proyecto, distintas autoridades y organismos competentes aceptaban la posibilidad de construir una vivienda para el propietario, a pesar de que los predios estaban ubicados en un Área de Preservación Ecológica.

Esa situación justificó que la inmobiliaria iniciara los trabajos y celebrara contratos con compradores que actuaron de buena fe.

El problema surgió después del dictamen emitido por la Contraloría en 2022, cuando la Administración cambió su interpretación. Ese nuevo criterio habría impedido continuar el proyecto, porque los compradores ya no podrían construir viviendas en las parcelas adquiridas.

El organismo recordó que los errores o cambios de criterio de la Administración no deben perjudicar a personas que actuaron de buena fe, convencidas de que estaban cumpliendo la ley.

Por ello, considerando que la subdivisión se realizó en 1996, que los certificados municipales permitían el uso residencial y que esas actuaciones llevaron al inicio del proyecto y a la venta de los terrenos, la Contraloría estimó razonable permitir la construcción de la vivienda del propietario.

La autorización no libera a los interesados del cumplimiento de las demás exigencias legales. La Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo y la Dirección de Obras Municipales de Colina deberán comprobar que se respeten todas las normas aplicables.

Finalmente, respecto de la necesidad de someter el proyecto a una evaluación ambiental, la Contraloría señaló que esa materia ya había sido resuelta en un dictamen de 2020, por lo que deberá aplicarse lo establecido en ese pronunciamiento.

 

Vea Dictamen NºOF144274N26 de CGR.