Gestores de loteos y parcelas pasan a la ofensiva: se organizan en un nuevo gremio y piden al Gobierno regular pero no prohibir

Unas 50 entidades desarrolladoras de proyectos se agruparon en Chile Rural A.G., y hace dos semanas se reunieron con el ministro de Vivienda, Carlos Montes, por Ley del Lobby, en momentos en que el gobierno a través del ministerio de Agricultura justo comenzó a tomar medidas en contra de las parcelaciones, instruyendo al SAG suspender la tramitación de estas solicitudes. Fuente: El Mercurio, 17 de julio de 2022.

El lunes 4 de julio pasado por la tarde, una comitiva llegó a las dependencias del Ministerio de Vivienda. Además del ministro Carlos Montes, participaron Vicente Burgos, director de la División de Desarrollo Urbano (DDU) de la repartición, y una asesora legislativa. Y por el sector privado -quienes habían solicitado la reunión a través de la plataforma de la Ley de Lobby- asistieron Tomás Prado Correa, Patricia Muñoz y el abogado Felipe Riesco, exsubsecretario del Ministerio de Medio Ambiente y hoy socio del estudio Barros Silva Varela & Vigil.

Todos ellos son parte de un nuevo gremio que acaba de ver la luz en Chile: Chile Rural A.G., creado a principios de junio y que agrupa a unas 50 empresas del rubro de desarrolladores de proyectos, loteos y parcelas.

El objetivo de la cita con el ministro Montes, que duró cerca de una hora, además de presentarse oficialmente, fue abordar a través de una orgánica formal desde el sector privado un conflicto que ha emergido con fuerza como debate en el último tiempo en el país, que son los loteos y parcelaciones que han sido cuestionados por parte de algunos municipios y otras entidades, que estiman que dichas parcelaciones están al margen de la ley y haciendo un uso indebido del DL 3.516, que permite subdivisiones prediales de 5.000 m2 en zonas rurales, pero que no habilita cambio de uso de suelos que son agrícolas, ganaderos o forestales.

Desde la vereda de los desarrolladores, en cambio, señalan que esta herramienta legal, ahora cuestionada, ha sido utilizada por más de 40 años. En medio de dimes y diretes, varias denuncias en tribunales contra loteos y anuncios del Gobierno a través del Minvu de querer congelar el DL 3.516, el viernes se sumó un nuevo ingrediente, luego de que el Ministerio de Agricultura anunciara en su página web, que ‘con el objetivo de preservar el suelo rural para fines agrícolas y de evitar los efectos de un desarrollo inmobiliario al margen de la planificación territorial’, instruyó al Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), ‘suspender la tramitación de toda solicitud de certificación de proyectos de subdivisión de predios rústicos en aquellos casos en que se advierta que el proyecto como tal pudiera involucrar un eventual cambio de destino de los lotes resultantes hacia aquellos no permitidos por la normativa’.

En el nuevo gremio no tardaron en reaccionar. Felipe Riesco dijo que la resolución ‘es, a todas luces, abiertamente ilegal, porque se atribuye potestades que no le concede la ley. Recurriremos a las instancias correspondiente para hacer valer los derechos’, dijo el abogado, precisando que se requiere una modificación legal para que la autoridad obre de ese modo, y que no tiene atribución para instruir sobre el cumplimiento o no de lo dispuesto por el legislador. En el gremio, apunta a acercar posiciones, bajo la consigna de que es mejor regular, pero no prohibir.

‘Queremos tratar de armar una mesa común, una solución en conjunto’, dice Tomás Prado, presidente del gremio, y quien está ligado a Tierras de Chile, compañía que precisamente ha sido objeto de denuncias por un proyecto en el sur de Chile, por una familia vecina.

La vicepresidenta del gremio es Patricia Muñoz León, vinculada a la firma Neo Alerce, que trabaja en la zona de Puerto Varas y, según ella misma describe, es un grupo de 17 empresas que se han dedicado a las parcelaciones desde 1994.

El resto de los integrantes de la mesa son Juan Francisco Varela Echaurren (secretario), Gerardo Andrés Mayol Labbé (tesorero, ligado a la firma Captta), Mauricio Gonzalo Otárola Muñoz (ligado a Compra tu Parcela), Raúl Rodrigo Astudillo Muñoz, Claudio Tomás Schnettler Cid. Felipe Riesco es el asesor jurídico.

‘Chile Rural nace por las ganas de regular al rubro. Empezaron a surgir distintas autoridades locales que comenzaron a poner trabas y a dejar al escenario de este rubro medio incierto, no solo para desarrolladores, sino que también para clientes. Nos agrupamos con el fin de tratar de regular y ordenar’, dice Prado. Y asegura que el caso que lo afecta directamente en Tierras de Chile se relaciona con personas que ven con malos ojos que cerca de sus campos se instalen más familias, vecinos, cuando estaban acostumbrados a estar solos, dice.

Según los gestores del gremio, hay disponibilidad a una regulación, lo que no es lo mismo que una prohibición, incluyendo opciones normativas medioambientales que contemplen, por ejemplo, que una porción de los terrenos sea destinada a zonas de conservación en cada loteo, tipo Derecho Real de Conservación o similar. Y con las municipalidades, que haya aporte a estas entidades, de modo que no queden en el aire problemáticas como retiro de basura.

‘La ruralidad hay que regularla, no prohibirla. El tema está en regular y planificar bien. De todas maneras, estamos dispuestos a regular. Habrá alguna línea técnica a definir para adaptarse a las realidades de cada zona. Cada zona tiene sus matices, y hay que regular con la lógica local, de la fauna, de los rubros’, agrega Prado. Por ejemplo, en el Maule y Biobío será el resguardo del suelo agrícola, o en Aysén será la preservación de la fauna silvestre, cree.

Otras fuentes dicen que, por ejemplo, se podría tomar el criterio del Servicio de Impuestos Internos (SII) en los avalúos fiscales, en que se cataloga a los suelos según su aptitud o vocación agrícola del 1 al 7. Así, se podrían permitir loteos solo para los terrenos que estén categorizados en las clases de la 4 a la 7, esto es, los de baja potencia agrícola (la 1 es la mejor categoría para campos de vocación agrícola).

Tomás Prado plantea que hay mucho desconocimiento del tema social, en el sentido de que antes se loteaban terrenos más grandes, orillas de lago o con vista al mar, para gente con más recursos y a nadie le hizo ruido porque era acotado. Hoy se ha masificado el deseo y la necesidad, y eso es lo que está generando ruido, ya que se desconoce que hay muchos sectores medios que incluso ven en estos loteos su alternativa para primera vivienda. ‘El cierre de las puertas sería socialmente duro, viendo lo que cuestan las casas, los arriendos. Cada vez está más difícil comprar una primera vivienda’, apunta Prado.

En el sector reconocen que se ha entrampado la actividad y que ya hay loteos parados o clausurados. Patricia Muñoz dice que ella misma hace dos años que no ha tramitado nuevas subdivisiones, pues en el SAG se ha producido una tardanza de más de seis meses en la última que ingresó.

‘Tengo que decir enfáticamente que no son loteos brujos. Los loteos brujos son loteos de 10 por 20 que se venden en zonas sin caminos, luz o agua y que no tienen nada que ver con las subdivisiones prediales del DL 3.516, que son de 5.000 m2, con certificado de subdivisiones, con roles del SII, que están inscritos en el Conservador de Bienes Raíces y que cumplen con la normativa vigente. No hay subdivisiones irregulares, y que nos quieran aplicar la Ley General de Urbanismo y Construcción no corresponde pues estamos bajo el DL 3.516. A los afectados, que es gente de mucha experiencia, jamás nos han consultado nada’, se queja la desarrolladora.

Felipe Riesco plantea que están en un plan colaborativo y quieren que se les escuche, porque hasta ahora ha sido bastante desigual, solo escuchando a quienes tienen interés contrarios a las parcelaciones.

Mientras está anunciado un eventual congelamiento del DL 3.516 -lo que ameritaría el envío de un proyecto de ley al Congreso, lo que no ha ocurrido hasta la fecha-, en el propio Poder Legislativo se acaba de aprobar una moción que fue impulsada por los diputados René Alinco, Raúl Soto, Emilia Nuyado y los exdiputados Alejandra Sepúlveda, Iván Flores, Tucapel Jiménez, Fernando Meza, José Pérez, Esteban Velásquez Núñez y Sebastián Álvarez Ramírez. Fechada el 31 de mayo último, esta iniciativa modifica ese mismo decreto de ley.

¿Los cambios? Establece, por ejemplo, que los ‘caminos comunes al interior de una comunidad rural, sean conformados por servidumbre o lotes camino, deberán ser mantenidos a prorrata por los propietarios con el fin de garantizar el acceso entre el espacio público y los respectivos predios’. Desarrolladores entienden que esto implica en la práctica reconocer un uso habitacional, al hablar de comunidad rural, algo que el ministro Montes debiera publicar como ley, pues ya expiró el plazo de 30 días de un veto presidencial.

En la reunión con el ministro Montes, indican conocedores, le plantearon a la autoridad que el gremio no va en una posición de combate, sino que de manifestarle el interés de que esto se regule bien y que el congelamiento es una mala idea porque lo que va a ocurrir es que las parcelas ya existentes van a subir de precio, en un contexto en que hay déficit de 600 mil viviendas a lo menos, y que las parcelaciones son un recurso para gente que no puede adquirir en la ciudad, o que quiere cumplir su sueño de comprar en el campo pensando en la jubilación, etc.